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看不懂萬(wàn)達為何借錢(qián)給融創(chuàng )買(mǎi)自己?四大交易細節浮出水面

0評論 2017-07-12 17:39:44

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今天,融創(chuàng )公告了此次和萬(wàn)達合作的具體細節。萬(wàn)達借錢(qián)融創(chuàng )收購自己,成了今天的大看點(diǎn)。原來(lái)真是只要大佬們開(kāi)心就好……

券商中國記者發(fā)現,這筆地產(chǎn)界目前為止最高并購金額的收購,王健林按照銀行基準利率,借了孫宏斌296億元,再來(lái)買(mǎi)自己的資產(chǎn);并且完成時(shí)間很短,在7月31日前就簽訂詳細協(xié)議,并盡快完成付款、資產(chǎn)和股權交割,不差錢(qián)的老王這次估計真的是差錢(qián)了。

值得注意的是,此次買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)項目?jì)糍Y產(chǎn)共583.5億,融創(chuàng )幾乎是按凈資產(chǎn)拿到的項目;不過(guò),王健林自然也不會(huì )做虧本的買(mǎi)賣(mài),融創(chuàng )每年將向萬(wàn)達支付6.5億元,連續支付20年,總共約130億元。

不管最終結果如何,二級市場(chǎng)還是投了“贊成票”,融創(chuàng )中國今日大漲13.65%。猶記得,融創(chuàng )宣布150億戰略投資樂(lè )視的第二個(gè)交易日,樂(lè )視網(wǎng)股價(jià)下跌超過(guò)8%。

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細節一:萬(wàn)達低成本借錢(qián)融創(chuàng )

這筆高達631.7026億元的收購堪稱(chēng)房地產(chǎn)界目前為止最高并購金額。

根據公告,雙方協(xié)商付款方式中第四筆付款方式為:萬(wàn)達通過(guò)指定銀行向融創(chuàng )發(fā)放296億元三年期貸款,隨后融創(chuàng )向萬(wàn)達支付295.75億最后一筆收購款。

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也就是說(shuō),王健林按照銀行基準利率,借了孫宏斌296億元,再來(lái)買(mǎi)自己的資產(chǎn)。

富昌金融集團副總裁王榮認為,萬(wàn)達借錢(qián)給融創(chuàng ),低價(jià)收購其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),對于萬(wàn)達而言,通過(guò)這種資本運作可以降低自身資產(chǎn)負債率,提高自身流動(dòng)性。

王榮認為,對于融創(chuàng )來(lái)講,文體項目不像地產(chǎn),是慢工出細活的行業(yè),并不一定賺錢(qián),但合作協(xié)議中,明確表示在電影等多個(gè)領(lǐng)域全面戰略合作。萬(wàn)達影視擁有中國最大的院線(xiàn),這是融創(chuàng )愿意接盤(pán)的主因。通過(guò)萬(wàn)達可以補齊樂(lè )視的另外一條腿,進(jìn)而實(shí)現融創(chuàng )在影視娛樂(lè )的戰略布局。

融創(chuàng )在公告中也明確表達,公司未來(lái)也將繼續和萬(wàn)達商業(yè)在其他項目上,以及電影等領(lǐng)域進(jìn)一步探討和加大合作力度。

在融創(chuàng )中國2016年財報中發(fā)現,截至2016年,融創(chuàng )中國手中的現金及現金等價(jià)物總額為698.12億元,其中非受限制現金為520.86億元。值得注意的是,截至2015年年末,融創(chuàng )中國手上的現金僅有270.58億元。

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細節二:不差錢(qián)的萬(wàn)達這次真差錢(qián)了

記者注意到,公告中表示要在7月31日前就簽訂詳細協(xié)議,并盡快完成付款、資產(chǎn)和股權交割,而一般來(lái)說(shuō)幾百億體量的交易時(shí)間都會(huì )拉很長(cháng)。

在2016年9月27日,從港交所退市后,萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)的主要融資渠道就剩下發(fā)債和銀行貸款。

從萬(wàn)達的經(jīng)營(yíng)上看,公司保持穩健的經(jīng)營(yíng)現金流入,但是萬(wàn)達廣場(chǎng)和萬(wàn)達城這些項目都要燒錢(qián),現金流壓力也在增大,還是得靠融資。根據披露的數據顯示,萬(wàn)達2014~2016年間:經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流凈額穩定增長(cháng),但是投資性現金流凈額卻一直維持高位,基本都是在靠融資輸血。

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公開(kāi)信息顯示,近年來(lái),萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)行債券越來(lái)越多且越來(lái)越快。2015年,萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)在銀行間市場(chǎng)共發(fā)行2期中期票據,金額為150億元,在上交所發(fā)行2期15公司債,金額為100億元;2016年,萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)在銀行間市場(chǎng)共發(fā)行4期中期票據,金額240億元,在上交所發(fā)行6期16公司債,金額250億元;2017年在銀行間市場(chǎng)發(fā)行3期中期票據,金額130億元。此外,在上交所還有300億元債券待發(fā)。

萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)回歸A股的時(shí)間難定,但萬(wàn)達近年來(lái)對資金的渴求愈加旺盛。

王榮介紹,萬(wàn)達在香港私有化時(shí)與投資人簽訂激進(jìn)對賭協(xié)議,如果不能在A(yíng)股上市,需向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息?,F在距離對賭協(xié)議只剩一年時(shí)間,而目前萬(wàn)達的上市之路充滿(mǎn)不確定性,面臨的回購款及利息支付壓力也越來(lái)越大。

值得注意的是,今年港股市場(chǎng),內房股走勢相當“給力”,恒大、碧桂園等龍頭公司漲幅都超過(guò)100%。

也有業(yè)內人士認為,此次,萬(wàn)達低價(jià)變賣(mài)地產(chǎn)、酒店等重資產(chǎn)業(yè)務(wù),或許也為了能盡快實(shí)現在A(yíng)股上市。

在證監會(huì )的統計中,萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)被認定為房地產(chǎn)業(yè),目前是已反饋狀態(tài)。同時(shí),包括富力集團、金輝集團、首創(chuàng )置業(yè)等均為房地產(chǎn)企業(yè),目前在證監會(huì )的審核狀態(tài)中均為已反饋。但按照目前監管對于房企上市的態(tài)度,短期內或難可見(jiàn)有所松動(dòng)。

細節三:交割后20年支付萬(wàn)達130億管理咨詢(xún)費

與7月10月萬(wàn)達官網(wǎng)公告相比,融創(chuàng )公告中還披露稱(chēng),交易的13個(gè)文化旅游項目的管理成本由目標項目公司承擔,同時(shí)每個(gè)目標項目公司每年向萬(wàn)達支付人民幣5000萬(wàn)元的管理咨詢(xún)費,合同期限為20年。

這意味著(zhù)融創(chuàng )每年將向萬(wàn)達支付6.5億元,連續支付20年,總共約130億元。這才是融創(chuàng )為這個(gè)交易支付的溢價(jià)部分。

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公告中還表示,在交割完成后,文化旅游項目公司由融創(chuàng )獨立營(yíng)運管理,融創(chuàng )委派目標項目公司常務(wù)總經(jīng)理,并負責銷(xiāo)售物業(yè)。萬(wàn)達委派目標項目公司總經(jīng)理,并在目標項目公司名下設立持有物業(yè)項目部,并由萬(wàn)達委派項目部總經(jīng)理,負責持有物業(yè)的運營(yíng)。萬(wàn)達委派持有物業(yè)項目部一名財務(wù)人員、一名成本人員。

細節四:收購項目?jì)糍Y產(chǎn)達583.5億

一次性作價(jià)631.7億元,融創(chuàng )從萬(wàn)達手中購得的項目到底價(jià)值如何?

今天融創(chuàng )的公告也進(jìn)行了詳盡的披露,本次收購的文旅資產(chǎn)截至去年年底稅后純利約38億元,凈資產(chǎn)約249億元。酒店資產(chǎn)去年底業(yè)主利潤為8.7億元,凈資產(chǎn)334.5億元,項目?jì)糍Y產(chǎn)共583.5億。

看不懂萬(wàn)達為何借錢(qián)給融創(chuàng  )買(mǎi)自己?四大交易細節浮出水面

可見(jiàn),此次融創(chuàng )以近乎凈資產(chǎn)的價(jià)格買(mǎi)到萬(wàn)達,且還獲得萬(wàn)達指定銀行的貸款。

具體而言,13個(gè)文化旅游項目總建筑面積合計約5897萬(wàn)平米,其中,自持面積約924萬(wàn)平米,可售面積約4973萬(wàn)平米,可售面積約占總建筑面積的84%。

76家城市酒店總建筑面積合計約324.9萬(wàn)平米,總房間22920個(gè)。預計76家酒店截至2017年底的賬面凈值為335.9526億元,其中,包含了尚未開(kāi)業(yè)的兩件酒店的預估成本。

文章來(lái)源:券商中國


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